A importância dos Fundos Imobiliários na busca pela independência financeira
Muitos investidores tem dúvidas sobre Fundos Imobiliários como investir, tributação, escolha de cotas…
Para quem deseja alcançar a independência financeira, explorar diferentes modalidades de investimento é fundamental.
Uma das opções que têm ganhado popularidade entre os investidores iniciantes são os Fundos Imobiliários (FIIs).
Mas o que são exatamente esses fundos e como eles podem ajudá-lo a atingir seus objetivos financeiros?
Neste artigo, abordaremos todos os aspectos relevantes dos FIIs e mostraremos como eles podem ser uma ótima opção para diversificar sua carteira e garantir uma renda passiva no futuro.
Entendendo o funcionamento dos fundos imobiliários
Fundos imobiliários são veículos de investimento que permitem aos investidores aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário, como imóveis comerciais, residenciais, shoppings, entre outros, sem a necessidade de comprar um imóvel diretamente.
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são compostos por cotas, as quais simbolizam uma parcela do patrimônio do fundo e são comercializadas no mercado de ações.
Em suma, FIIs são pequenos pedaços de grandes empreendimentos imobiliários que distribuem os lucros obtidos com aluguéis, taxas, compra e venda, financiamentos e tudo o que tiver relação com o mercado imobiliário em geral.
Esses grandes empreendimentos custam caro – e por isso são negociados através de cotas disponíveis na bolsa de valores.
Quem comprar as cotas tem direito ao dinheiro gerado nas operações com os imóveis, e receberá a sua parte proporcionalmente ao número de cotas em que tenha investido.
Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários
Investir em fundos imobiliários, como qualquer outro tipo de investimento, pode trazer benefícios específicos e desvantagens. Antes de investir, cabe a você, como investidor, analisar as possibilidades de alocação, os retornos esperados, os riscos associados, e avaliar se dentro das suas metas financeiras cabe o investimento em FIIs.
Também leve em conta o seu perfil de investidor – dependendo de quanto você consegue tolerar em termos de variação de preços no curto prazo, investir em imóveis através dos FIIS pode não ser boa ideia para você.
Algumas vantagens e desvantagens desse tipo de investimento:
Vantagens:
- Acesso ao mercado imobiliário com menor investimento inicial (você pode comprar uma cota com cerca de 10 reais e já participar dos lucros do empreendimento!)
- Diversificação da carteira (além de renda fixa, ações e criptomoedas, o investimento em imóveis tem características próprias, o que pode ajudar a manter o equilíbrio do seu portfólio)
- Recebimento de renda passiva com pagamento de dividendos (uma das maiores buscas dos investidores é a geração de renda passiva, o que se encaixa perfeitamente no caso de investimento em FIIs)
Desvantagens:
- Menor controle sobre os ativos investidos (como o fundo é gerido por alguém, e as decisões são tomadas em assembleias, as decisões sobre o que acontece com os imóveis torna-se mais indireta, o que não ocorre quando o investidor compra imóveis de forma direta)
- Flutuação do valor das cotas e rendimentos (os preços das cotas dos imóveis variam a todo momento durante os pregões da bolsa, o que pode trazer a sensação incômoda de nunca saber com plena certeza qual o valor do patrimônio investido em FIIs; além disso, os rendimentos obtidos também podem variar mês a mês, de acordo com vários fatores, como o número de inquilinos, a necessidade de reformas ou a previsão de investimentos a serem feitos pelos fundos)
- Possíveis vacâncias e inadimplências (algum locatário pode decidir devolver o imóvel, ou pode interromper o contrato de uma hora para outra, o que leva a variação das taxas de ocupação do imóvel)
Análise dos diferentes tipos de fundos imobiliários
Os fundos imobiliários podem ser divididos em diversas categorias, como fundos de renda (que focam na geração de renda por meio de aluguéis), fundos de desenvolvimento (que investem em empreendimentos imobiliários em construção), e fundos de títulos e valores mobiliários (que investem em ativos financeiros relacionados ao setor imobiliário).
Outra forma bastante comum de dividir os fundos é entre:
- Fundos de Tijolo – que são os fundos que efetivamente detém um ou mais imóveis para aluguel (e aqui ainda podem existir imóveis de salas comerciais, galpões logísticos, shopping centers, agências bancárias e até cemitérios, entre outras possibilidades).
- Fundos de Papel – que são aqueles fundos que lidam com papéis de dívidas imobiliárias, comprando e vendendo tais dívidas e obtendo lucros financeiros com essas operações.
- Fundos Mistos – que são fundos que combinam os dois tipos de operações dos tipos de fundos anteriores.
- Fundos de Fundos – que são fundos cujo objetivo é avaliar os momentos de mercado e encontrar boas oportunidades de investimento através da compra e venda de cotas de outros fundos. Esses fundos geram lucros através das distribuições dos outros fundos, mas também buscam comprar cotas que estejam “baratas” e vender cotas que considerem “caras”.
Pessoalmente, eu costumo indicar para quem nunca investiu, que busque começar investindo em Fundos de Fundos – o que pode proporcionar já uma boa diversificação através de uma única cota (já que essa cota é composta por diversas outras cotas de outros fundos) e tem gestão profissional avaliando os momentos de mercado para definir se é o melhor momento de adquirir fundos de Tijolo, Papéis ou Mistos.
Como avaliar a performance de um fundo imobiliário
Para avaliar a performance de um FII, é importante analisar diversos aspectos, como:
- O histórico de rendimentos (eu costumo considerar a distribuição dos últimos 3 anos, mas isso pode variar de investidor para investidor);
- O valor das cotas (e aqui cabem diversas comparações entre valor das cotas e valor do patrimônio, das distribuições, entre outros);
- A vacância (a taxa média de ocupação dos últimos 12 meses ou mais);
- A gestão do fundo (aqui a avaliação costuma ser mais subjetiva e os critérios costumam ser se a gestão está sendo favorável ou não aos detentores de menos cotas, por exemplo);
- E a diversificação dos ativos (aqui cabe avaliar se o FII investe em um único imóvel, por exemplo, ou vários imóveis, ou se tem muitos papéis de dívidas atreladas aos mesmos índices; quanto mais “concentrado” o imóvel, maior o risco associado a ele).
Para ter uma ideia, recentemente vários investidores de FIIs foram “surpreendidos” ao descobrir que boa parte das dívidas imobiliárias detidas por seus fundos de preferência estavam atrelados a dívidas da empresa Americanas – o que trouxe grande abalo nos preços e dividendos.
Esse é apenas um exemplo, mas serve de aviso para ilustrar a importância de entender a fundo o investimento antes de o fazer.
Riscos e benefícios da renda passiva gerada pelos FIIs
Os FIIs podem gerar renda passiva por meio dos aluguéis recebidos pelos imóveis, que são distribuídos aos cotistas ou por meio das negociações imobiliárias de papéis de dívida (com juros mensais), basicamente.
Essa renda pode, sem dúvidas, ser uma forma interessante de complementar a renda do investidor.
Entretanto, é importante lembrar que esses rendimentos estão também sujeitos a riscos, como vacância e inadimplência dos locatários, falência do negócio do locatário, taxações propostas pelo governo federal, entre outros riscos.
Diversificação de carteira com fundos imobiliários
Investir em fundos imobiliários é uma excelente forma de diversificar a carteira, já que permite ao investidor ter exposição ao mercado imobiliário, que tende a ter uma correlação baixa com outros ativos financeiros, como ações e títulos de renda fixa.
A baixa correlação significa que, em geral, os ciclos de investimento (que alternam os melhores momentos para investir com os momentos de pior retorno) dos imóveis não tem uma relação direta com os ciclos de outros investimentos.
Assim, é possível encontrar bons investimentos em FIIs em momentos em que investimentos em ações ou renda fixa estejam mais arriscados e menos rentáveis, por exemplo.
Imposto de Renda e tributação dos FIIs
A tributação dos FIIs é diferente datributação de outros investimentos, como ações e renda fixa.
Os rendimentos distribuídos aos cotistas são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas (até o momento), desde que sejam respeitadas algumas condições, como o cotista possuir menos de 10% das cotas do fundo e o fundo ter no mínimo 50 cotistas.
No entanto, o ganho de capital obtido na venda das cotas é tributado em 20%.
Assim, se você comprar cotas de FIIs, os rendimentos que receber em sua conta serão isentos, mas se vender alguma cota com lucro, deve recolher 20% de imposto sobre o lucro obtido na operação.
Como escolher e comprar cotas de fundos imobiliários
Conforme vimos antes, há diversos fatores para poder avaliar um FII do ponto de vista financeiro.
Para escolher e comprar cotas de FIIs é importante avaliar alguns fatores, como a qualidade dos ativos, a gestão do fundo, a liquidez das cotas e os rendimentos distribuídos ao longo do tempo.
Além disso, é fundamental que os investimentos estejam alinhados com os objetivos e metas de cada investidor, bem como respeitar os perfis do investidor.
As cotas podem ser adquiridas por meio de uma corretora de valores, na plataforma de negociação chamada Home Broker.
Basta abrir uma conta, transferir dinheiro para essa conta, e você estará elegível para adquirir suas primeiras cotas de FIIs.
Acompanhamento e rebalanceamento da carteira de fundos imobiliarios ao investir
É fundamental acompanhar periodicamente a performance dos FIIs na carteira e, se necessário, realizar o rebalanceamento, vendendo ou comprando cotas para ajustar a alocação de acordo com os objetivos e perfil de risco do investidor (definidos anteriormente).
No meu caso, quando não é possível realizar o rebalanceamento apenas com os novos aportes mensais, eu costumo rebalancear a cada 3 meses para pagar menos taxas…
Participação em assembleias e direitos dos cotistas
Os cotistas de fundos imobiliários após investir têm direito a participar das assembleias e votar em questões relevantes para o fundo, como a aprovação de novos empreendimentos ou alterações na gestão.
Ao adquirir uma única cota, esse direito já é seu!
Quanto rende 100 reais em fundos imobiliários depois de investir?
A rentabilidade de um investimento em FIIs depende da performance do fundo e das condições de mercado.
Um investimento de R$ 100 pode gerar rendimentos variáveis, e é importante lembrar que não há garantias de retorno.
Para você ter uma ideia, considere o fundo KNRI11 (um dos FIIs de tijolo mais investidos do Brasil). Em fevereiro de 2023, esse fundo distribuiu 0,95 reais por cota (que custava cerca de 140 reais por cota no início do mesmo mês).
Assim, como é impossível comprar menos de uma cota, podemos fazer uma operação matemática em regra de três simples – se 140 reais originam 0,95 centavos de real, então 100 reais renderiam o equivalente a 68 centavos aproximadamente, se investidos nesse fundo nesse mês.
Quanto preciso para começar a investir em fundos imobiliários?
O investimento mínimo para o caso dos FIIs é de uma cota. Por isso, o valor mínimo para começar a investir em FIIs varia, já que depende do preço das cotas no mercado.
No entanto, é possível começar com valores relativamente baixos, havendo diversos FIIs cuja cota é de 10 reais ou menos (como XPSF11, GALG11, GAME11, RBVO11, VGHF11, MCHF11, VGIR11, entre outros).
Qual melhor fundo imobiliário para iniciantes?
Não há uma resposta única para essa pergunta, já que o “melhor” fundo imobiliário para iniciantes depende do perfil e objetivos de cada investidor.
É importante analisar diversos fundos e escolher aquele que melhor se encaixa nas suas necessidades e expectativas.
Você busca altos lucros com valorização de cotas?
Deseja uma renda mensal mais estável?
Deseja investimentos atrelados a certos índices da economia (como IGPM)?
Cada objetivo pode levar a respostas diferentes para a mesma pergunta.
Quais são os riscos de investir em fundos imobiliários?
Os principais riscos de investir em FIIs incluem a vacância, inadimplência dos locatários, flutuação do valor das cotas, riscos relacionados à gestão do fundo e ao setor imobiliário em geral.
Alguns desses riscos podem ser minimizados com a diversificação dos investimentos, enquanto outros são riscos considerados inerentes ao investimento em imóveis.
Em qual fundo imobiliário investir em 2023?
Para decidir em qual fundo imobiliário investir em 2023, é importante acompanhar as tendências do mercado imobiliário e avaliar as perspectivas para os diferentes segmentos e tipos de fundos.
Como você pode ver ao longo desse artigo, não há uma forma única para responder a essa pergunta.
É preciso considerar os objetivos do investimento, o perfil do investidor, e a carteira de investimentos que esse investidor já possui.
Também é preciso avaliar as características de cada fundo no momento do investimento.
Considerando um investidor iniciante que nunca investiu em FIIs, está ciente dos riscos e benefícios associados e cujos objetivos estão complementares com o investimento em FIIs, uma boa opção é investir em FOFs (fundos de fundos), pois eles favorecem uma boa diversificação com a compra de apenas uma cota (já que são fundos que investem em cotas de diversos outros fundos). Comprar uma cota é como comprar pequenos pedaços de cotas de outros fundos (o que caracteriza a diversificação).
A busca aqui seria por fundos cujo resultado de “preço da cota”/”valor patrimonial” esteja abaixo de 1 (ou seja, que as cotas estejam custando menos do que o valor dos imóveis detidos por esse fundo), além de uma avaliação das condições do fundo, seus imóveis, sua taxa média de vacância, a gestão, entre outros atributos.
Segundo um artigo do Funds Explorer, existem 11 fundos imobiliários do tipo fundos de fundos (FOFs) negociados na bolsa em fevereiro de 2023.
Desses, os que estão mais descontados em relação ao valor patrimonial por cota (P/VPA) são:
- KISU11 (Kilima Suno 30), com P/VPA de 0,98;
- VGHF11 (Vinci Geração de Renda FOF), com P/VPA de 0,97;
- e MCHF11 (Mauá Capital Hedge FOF), com P/VPA de 0,91.
- O dividend yield (DY) desses fundos nos últimos 12 meses foi de 0,77%, 1,04% e 1,16%, respectivamente.
Conclusão
Os Fundos Imobiliários podem ser uma ótima opção de investimento para quem busca diversificar a carteira e gerar renda passiva.
Entender como funcionam, quais são os riscos e benefícios, e como avaliar e escolher os melhores fundos são etapas essenciais para aproveitar ao máximo essa modalidade de investimento.
Investidores iniciantes que desejam atingir a independência financeira devem considerar incluir FIIs em sua estratégia de investimento, desde que adequados ao seu perfil de risco e objetivos financeiros.
Investimentos em FIIs podem ser de longo prazo ou curto prazo, dependendo da intenção e objetivos do investimento – apesar de ser mais seguro investir para o longo ou longuíssimo prazo.
Ao analisar fundos imobiliários, é crucial dedicar tempo e esforço para pesquisar e comparar diferentes opções, acompanhando a performance dos FIIs e rebalanceando a carteira quando necessário.
Lembre-se também de que o investimento em FIIs não deve ser a única estratégia em sua busca pela independência financeira, mas sim uma parte de um plano de investimento diversificado e bem pensado.
Com o conhecimento adquirido neste artigo, você estará melhor preparado para explorar o mundo dos fundos imobiliários e, quem sabe, dar um passo importante em direção à sua independência financeira.
Agora você também pode começar a sua jornada de magnata da indústria da construção civil!
